Strategii utile pentru negocierea contractului de închiriere

Pentru a ști cum să fii un bun proprietar este nevoie de cunoștințe vaste despre închiriere, precum și de instrumentele potrivite pentru a ușura acest proces. De aceea, mai ales în cazul celor care au devenit, recent, proprietari, gestionarea unei proprietăți industriale de închiriat, cât și interacțiunea cu chiriașii, poate fi ușor copleșitoare dacă nu știți de unde să începeți.

Pentru a vă fi de folos, vă punem la dispoziție câteva sfaturi de specialitate privind închirierea unei proprietăți industriale - pentru a vă ajuta să vă gestionați mai bine activele deținute, precum și resurse de care să profitați imediat.

1. Ajutor pentru gestionarea proprietăților

Gestionarea unei proprietăți industriale - o hală, un spațiu de producție sau un spațiu de depozitare - vine cu tone de responsabilități, toate acestea putând fi consumatoare de timp, mai ales dacă nu aveți destulă experiență. Dacă vi se pare complicat să apelați la o platformă software de gestionare a proprietății, puteți apela oricând la un administrator de proprietăți - un broker sau o companie care să se ocupe de procesul de stabilire a chiriei, de găsire a chiriașilor de calitate, de verificare a acestora, de colectare a chiriei și multe altele.

„Principalul rol al agenților imobiliari specializați în negocierea și încheierea tranzacțiilor este să se asigure că îi oferă părții pe care o reprezintă toate informațiile de natură comercială, tehnică și juridică pe care le cunoaște din piața de profil, pentru ca aceasta să poată lua o decizie având o privire de ansamblu asupra practicii uzuale din domeniul respectiv”, precizează Cosmin Dinu, Head of Industrial din cadrul Activ Property Services, companie de consultanţă imobiliară care asigură și servicii de reprezentare pentru proprietari.

„Agentul imobiliar specializat pe un anumit domeniu imobiliar este mai mult un consultant al părții pe care o reprezintă și acordă suport pentru închiderea unei potențiale tranzacții, pe următoarele direcții: comercial (prin exemplificarea și descrierea practicii uzuale în sectorul respectiv); tehnic (prin exemplificarea altor situații similare și definirea elementelor de similitudine); juridic (prin propuneri de negociere a clauzelor în raport cu practica uzuală din piața de profil) și investițional“, a mai explicat Cosmin Dinu.

2. Determinarea unui nivel corect al chiriei

Nivelul chiriei va determina dacă un chiriaș va fi sau nu interesat de proprietatea pe care o dețineți. Deși protejarea investiției dvs. este prima prioritate, este important să determinați o chirie de piață echitabilă, având la bază o comparație a altor chirii din zona proprietății voastre. Acest lucru vă asigură că veți găsi chiriași care își pot permite să vă închirieze hala industrială și reduce șansele unor perioade lungi de neocupare. Pentru a finaliza acest pas, puteți cerceta singur proprietățile industriale locale cu caracteristici similare pentru prețul chiriei sau puteți investi într-un raport de analiză a pieței chiriilor, care arată cum se compară chiria pe care o doriți cu proprietăți similare din zona voastră, precum și reperele de închiriere, de la cea mai mică la cea mai mare chirie. Odată ce ați stabilit un preț al chiriei pe care îl considerați realist, puteți începe să vă listați online proprietatea de închiriat pentru a găsi potențiali chiriași.

3. Găsirea unor chiriași de calitate

Pentru a găsi chiriași de calitate, va trebui să vă publicați proprietatea industrială pe diverse site-uri web pentru a genera interes pentru închiriere. Va trebui să descrieți proprietatea în câteva propoziții, cu adresa și prețul stabilit pentru chirie, precum și să faceți fotografii precise și relevante ale proprietății. Deoarece majoritatea chiriașilor își caută online sedii pentru afacerea lor, este important ca anunțul vostru să apară pe site-uri relevante. După ce ați primit suficiente cereri de la persoane interesate, veți începe procesul de selecție a chiriașilor. Cea mai bună practică este să includeți verificări ale creditului, ale antecedentelor și ale eventualelor evacuări, pentru a obține informații concrete despre cine sunt aceștia. 

Cum am mai specificat la punctul 1, colaborarea cu o companie de consultanță sau un agent imobiliar specializat vă va ușura mult sarcina, deoarece aceștia vor putea găsi mai ușor persoane interesate, pe care - de asemenea - le vor tria eficient, în funcție de criteriile stabilite de comun acord cu dvs. Un broker cu experiență va avea acces mult mai ușor la informațiile enumerate mai sus, pentru a stabili profilul unui bun chiriaș pentru proprietatea dvs.

4. Crearea unui contract de închiriere bine pus la punct

În calitate de proprietar, este important să întocmiți un contract de închiriere care să respecte toate legile, dar să țină cont și de ordonanțele locale și care să fie revizuit de un avocat sau un jurist înainte de a-l trimite potențialilor chiriași. Acest lucru nu numai că vă asigură de faptul că este un acord obligatoriu din punct de vedere juridic, dar va proteja și toate părțile implicate. 

Contractul de închiriere ar trebui să includă valoarea chiriei lunare, valoarea depozitului de garanție, termenii contractului de închiriere și clauze care protejează atât proprietarul, cât și chiriașul. Multe dintre aceste clauze și dezvăluiri vor fi unele standard, dar este o idee bună să vă asigurați că și tot ce este stipulat în contractul de închiriere se potrivește nevoilor dumneavoastră. Pentru eficiență, puteți concepe o versiune digitală a contractului, care să poată fi semnată și online și care să fie apoi stocată de fiecare dintre părți pentru a fi consultată în viitor.

5. Pregătiți o listă de verificare pentru mutare

Proprietatea industrială de închiriat ar trebui să fie utilizabilă și curată înainte de mutarea noilor chiriași. Pentru a vă ajuta să documentați starea proprietății voastre înainte și după ce aceștia se mută, puteți utiliza o listă de verificare pentru mutare care să poată fi descărcată și accesată de pe orice dispozitiv, atât de către proprietar, cât și de chiriaș. 

Chiriașii ar trebui să fie notificați cu privire la modul în care funcționează serviciile pe care le puneți la dispoziție, paza clădirii, salubritatea și parcarea în zonă, împreună cu orice alte facilități pe care clădirea sau proprietatea le oferă. Cu cât sunteți mai minuțios în explicarea condițiilor de pornire ale proprietății industriale, cu atât mai puține surprize veți avea la sfârșitul contractului de închiriere. 

Dacă nu aveți angajat personal pentru întreținere, va trebui să găsiți antreprenori locali care să se ocupe rapid și eficient de reparații pentru dumneavoastră. Căutați online antreprenori din zona dvs. Comparați și optați pentru diferite variante atunci când angajați un antreprenor, deoarece aceasta ar putea deveni o relație bună pe termen lung - așa că nu vă temeți să pierdeți ceva timp căutând. Asigurați-vă că obțineți recomandări, dovada că antreprenorul este asigurat și o garanție pentru lucrările efectuate. Permiteți-le chiriașilor dvs. să trimită solicitările lor online, astfel încât să puteți înregistra problemele, să stocați fotografii și să comunicați cu eficient cu aceștia.

Un alt punct destul de simplu este că dacă veți căuta să faceți îmbunătățiri ale proprietății de câte ori este posibil, chiriașii dvs. vor fi mai fericiți! Dacă faceți mici îmbunătățiri an de an, veți satisface dorința chiriașului de a avea condiții mai bune, cu mai puține șanse ca acesta să renunțe la contract. Sondajele sunt o modalitate foarte eficientă de a măsura satisfacția și de a obține feedback util din partea celor care închiriază proprietatea dvs. Răspunsurile vă vor ajuta să evaluați experiența chiriașului, să analizați și să faceți îmbunătățiri și, sperăm, să îl păstrați pe termen lung!

6. Gestionați eficient veniturile din închiriere 

A fi proprietar este echivalent cu a deține propria afacere, chiar dacă nu gestionați decât o singură proprietate industrială. De aceea, este recomandat să gestionați orice venit pe care îl generați din închiriere într-un cont bancar separat de contul personal. Nu numai că va trebui să stocați separat depozitul de garanție al chiriașului, dar veți avea nevoie de o platformă care să vă ajute să colectați chiria online și să gestionați orice alte taxe pe care chiriașii sunt responsabili să le acopere. 

La fel cum chiriașii au nevoie de o asigurare pentru a-și proteja bunurile, este important să investiți într-o asigurare pentru proprietari pentru a vă proteja împotriva daunelor materiale, a pierderilor de venit și a răspunderii. Primele de asigurare pot fi mai mici sau mai mari, în funcție de tipul de acoperire pe care îl doriți. Încă o dată, colaborarea cu o companie de consultanță imobiliară vă va ajuta foarte mult și la acest capitol!