Piața imobiliară a spațiilor industriale: tendințe și perspective în semestrul I din 2024

Piața imobiliară industrială din România a cunoscut o evoluție dinamică în ultimii ani, fiind influențată de o serie de factori interni și externi. Prima jumătate a anului 2024 a adus o serie de schimbări în piața imobiliară a spațiilor industriale, cu o scădere a cererii comparativ cu perioada similară din 2023. Răzvan Gheorghe, CEO al Activ Property Services, subliniază că, deși apetitul pentru noi proiecte imobiliare non-rezidențiale a scăzut semnificativ, chiriile se mențin pe o traiectorie ascendentă, în special pentru sectorul industrial. În acest articol, vom analiza evoluțiile din această piață, punctele forte și provocările pe care le întâmpină.

Volumul închirierilor și tendințe

În prima jumătate a anului 2024, stocul modern de spații industriale a ajuns la 7,3 milioane mp, aproape jumătate dintre acestea fiind localizate în Capitală, iar dezvoltatorii au în construcție încă aproximativ 800.000 mp de spații moderne, cu termen de livrare în 2024 și 2025. 

„Volumul de închirieri în primul semestru din 2024 a fost de 236.952 mp, în scădere cu 38,37% față de S1 2023, când s-au închiriat 384.387 mp. În S1 2024, au fost semnate 40 de tranzacții majore, față de 52 în S1 2023, marcând o reducere de 23,08%. Majoritatea livrărilor din această perioadă au fost pentru clădiri la cerere”, afirmă  Răzvan Gheorghe, CEO al Activ Property Services.

Numărul tranzacțiilor a fost, de asemenea, în declin, cu 40 de tranzacții majore înregistrate, comparativ cu 52 în aceeași perioadă a anului anterior. Această scădere poate fi atribuită unei cereri mai reduse, atât calitativ, cât și cantitativ, pe fondul incertitudinilor economice și al unui context de piață în continuă schimbare. Cu toate acestea, o notă pozitivă este că cererea nouă, fără a include renegocierile, a reprezentat 52% din volumul total de închirieri, ceea ce sugerează că există o bază de clienți care caută activ spații industriale.

Subliniem faptul că, în ciuda scăderii cererii, chiriile continuă să crească, în special pentru spațiile industriale moderne. Principalii factori care influențează această tendință ar fi creșterea costurilor de construcție și cererea pentru spații de calitate superioară.

Cererea pe piață, provocări și oportunități

Bucureștiul a continuat să fie principalul hub industrial al țării, beneficiind de 46% din cerere (187.300 mp), urmat de orașe precum Arad și Timișoara. Deoarece companiile de producție au fost cele mai active pe piața închirierilor, cu aproape 100.000 mp contractați, este evident că sectorul industrial rămâne strategic. De asemenea, operatorii de logistică și distribuție numără printre cei mai importanți jucători, fiind urmați de companiile din retail și e-commerce.

Scăderea închirierilor de spații industriale poate fi interpretată ca un semnal de alarmă, însă nu trebuie uitat faptul că livrările de noi clădiri la cerere au contribuit semnificativ la menținerea unui stoc modern. Totuși, criza globală de aprovizionare și volatilitatea costurilor materialelor de construcție contribuie la creșterea prețurilor chiriilor pentru noile proiecte. Cererea este concentrată mai ales pentru spațiile din cadrul parcurilor industriale.

Perspective optimiste

Privind spre viitor, se estimează că livrările din următoarele 18 luni vor duce stocul de spații industriale la peste 7,5 milioane mp, cu proiecte importante în construcție în București-Ilfov și alte orașe strategice. Rata de neocupare a scăzut ușor, ajungând la 4,8%, și se așteaptă ca tendința de scădere să continue, în special pe fondul numărului redus de proiecte dezvoltate pe baze speculative.

Cu o cerere de închiriere care a scăzut cu aproximativ 29% în primul semestru, experții subliniază că acest lucru nu semnifică o scădere dramatică a activității, ci o adaptare a pieței la circumstanțele actuale. Cererea nu se mai concentrează doar pe București, ci se extinde și în alte regiuni ale țării, precum Arad, Timișoara, Ploiești și Sibiu - orașe care s-au transformat în hub-uri industriale importante, atragând investiții semnificative.

Prin urmare, piața imobiliară a spațiilor industriale în 2024 a demonstrat o complexitate semnificativă, aflându-se într-o fază de consolidare, cu o creștere susținută, dar într-un ritm mai lent comparativ cu anii anteriori. Deși cererea a scăzut, chiriile au rămas stabilizate și chiar au crescut în unele cazuri, în special pentru proiectele noi. Cu Bucureștiul ca principal hub și o strategie clară de dezvoltare în față, sectorul industrial are potențialul de a se adapta la noile condiții economice și de a oferi oportunități viitoare investitorilor și dezvoltatorilor imobiliari. Rămâne de văzut cum se va dezvolta această piață în ultimele luni ale anului și în anii următori, dar optimismul rămâne, în special în contextul investițiilor continue în infrastructură și dezvoltare regională. În ciuda provocărilor, perspectivele pe termen mediu și lung rămân pozitive, datorită factorilor fundamentali puternici ai economiei românești și a atractivității țării pentru investiții străine.

Activ Property Services a intermediat în prima jumătate a anului curent trei tranzacții pe segmentul industrial, spune directorul companiei imobiliare, Răzvan Gheorghe. Cele trei tranzacții au fost încheiate cu un distribuitor național de ingrediente alimentare (spațiu de 5.500 mp închiriat la VGP Ștefănești), cu un distribuitor de produse industriale (spațiu de 600 mp închiriat la Recon Mogoșoaia) și cu un producător de mobilă din Bulgaria (spațiu de 400 mp închiriat la ECOM Logistic). Compania va reintroduce serviciile de administrare de proprietăți și de rezidențial și intenționează să redeschidă un serviciu de investiții în proprietăți comerciale pentru investitorii locali interesați de real estate.